在国家政策调控下,房地产市场从去年的火爆进入冷静时期。有关专家认为,今年政府调控,有两个基调,一是抑制投资和投机行为,二是维持房地产市场的稳定。新增加的保障性住房供应,就是要使市场供求关系平衡。
从国家出台的房地产宏观调控措施来看,促进房地产市场的健康稳定运行是调控的主要方向。从收紧的一些措施中,可以看出,基本上都指向了抑制房市中投资性和投机性需求。
在国家统计局公布的一系列数据中,42.1%和7.8%成为2009年房地产市场“量价齐升”的一个数据支撑。数据显示,2009年全国商品房销售面积比上年增长42.1%;全国70个大中城市房屋销售价格从1月份同比下降0.9%,到12月份同比上涨7.8%。
在数据的背后,“高烧”的房市“有人欢喜有人忧愁”。经历了2008年的“观望”后,2009年不少刚性需求者终于痛下决心,出手拥有了自己的“家”;而对于投机者而言,买房子就像买颗白菜,争先恐后的“抢房记”不断上演;新“地王”更是层出不穷。去年年底一股“过了这村就没那店”的“恐慌”气氛在房地产开发商的推波助澜下不断蔓延。
对于房地产开发商而言,在度过了“资金链紧张”的难捱日子后,“不差钱”让房地产开发商热情高涨,也成为“地王”层出的一个重要原因。2009年房地产开发企业本年资金来源57128亿元,比上年增长44.2%。除了国内贷款增长48.5%,房市的活跃也让房地产开发商赚得“盆满钵满”。房屋预售制下的定金及预收款增长63.1%,成为资金来源的重要组成部分。
“火”过之后,房市迎来了2010年伊始的“冷静期”,“观望”氛围似乎越来越浓。2月1日,大龙地产(600159,股吧)“地王”“桂冠”被摘,成为北京市首个被收回的“地王”地块。就在同一天,上海市一个新“地王”诞生——上海证大置业以92.2亿元抢得外滩国际金融服务中心（8-1）地块。这让今年的房地产市场更加扑朔迷离,“降温”后的房市究竟会上演去年的“火爆”还是重演2008年的“观望”？
“去年的火爆不可能再现。”这已经成为诸多专家学者和市场人士的共同判断。这种判断主要来源于今年以来国家不断出台的房地产市场宏观调控政策,对房地产市场产生了重要影响。
从二手房营业税免征实现由2年恢复至5年,到国土部加大打击“囤地”行为;从遏制房价过快上涨到抑制投资性和投机性行为,诸多的政策都指向房地产市场的“乱象”。尤其是“国十一条”的出台,从加大有效供给、抑制投资投机需求这两大关键点入手,促进房地产市场的健康运行,同时加快保障性住房建设,对房地产市场产生了大的影响。
从当前各地房市成交量下降的情况来看,房市已经“退烧”。作为全国房地产市场风向标的北京和上海,今年1月成交量甚至出现“腰斩”。根据北京市房地产交易管理网的数据,今年1月,北京期房网上签约共11052套,虽然同比去年1月增幅达33.7%,但总的签约套数较去年12月的21218套,环比下降了42.4%。不少业内人士据此认为,房市在1月份出现的环比下降,说明宏观调控已经对市场交易造成影响。
然而,相对于成交量的下降,各地的房价依然“坚挺”,但是连续几个月上涨的势头已经开始疲软。由此可见,去年房价“飙升”的现象将难以出现。
那么,房地产市场在“退烧”之后将会面临“寒冬”的考验,“大起大落”将会是今年房地产市场的主旋律吗？
“预计今年房地产市场运行平稳,不会出现大起大落。”接受本报采访的交通银行金融研究中心高级宏观分析师唐建伟告诉记者:“在国家政策调控下,房地产市场从去年的火爆进入冷静时期。我们认为今年政府调控有两个基调,一是抑制投资和投机行为,二是维持房地产市场的稳定。新增加的保障性住房供应,就是要使市场供求关系平衡。”
今年房地产的走势可以说与国家对房地产宏观调控措施息息相关。从国家出台的房地产宏观调控措施来看,促进房地产市场的健康稳定运行是调控的主要方向。“政府调控是希望高房价涨幅趋缓,增加保障性住房的供应保证低收入人群住房需求。”唐建伟如是说。从收紧的一些措施中,我们可以看出,基本上都指向了抑制房市中投资性和投机性需求。
对于今后房市的走势,我们还可以从两组数据看出端倪。一是2009年房地产用地供应量增幅较大。国土部发布的数据显示,房地产用地供应同比增长36.7%,住宅用地供应同比增长38.8%。土地供应的增加以及加大对“囤地”行为的查处力度,将会在抑制投机行为的同时,为房地产市场的稳定健康运行提供了保障。此外,国土部还明确今年将加大保障性住房用地供应和监管力度,确保保障性住房用地的有效供应。
二是2009年,房屋新开工面积增长12.5%,全国完成房地产开发投资比上年增长16.1%。“虽然目前房地产市场调控政策开始收紧,但考虑到市场刚性需求仍然旺盛,预计2010年房地产投资增速还将逐步回升。”唐建伟说。而房屋新开工面积的增长在今年会增加房屋的供给,也有利于遏制房价快速上涨的势头,推动房地产市场健康平稳运行。
在推动房地产市场健康平稳运行的同时,我国政府也高度重视“高房价”下低收入群体住房的需求。据了解,今年我国将有600万套左右政策性和保障性住房开工建设。
从相关数据和国家宏观调控政策的指向来看,今后的房市“体温”将会走向正常。“迷雾重重”的房地产市场究竟会在今年给我们描绘出何种景象,我们拭目以待。